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曾滨海的博客

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现任职于国内最大的地产整合营销公司深圳风火广告。曾在深圳报业集团供职5年多,《深圳商报》产经新闻主编。

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城市化未完成 房价将继续上涨多年  

2010-10-14 16:00:43|  分类: 楼市观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现象:近年来,中国大中小城市的房价节节攀升,其中大型城市以及次大型城市的上升幅度尤其惊人。这两年,在北、上、广、深四个中国的大型城市更出现了一个现象,郊区房价的上升速度明显快于市中心的上升幅度,如北京的四环、五环以外甚至昌平等,如深圳的宝安、龙岗等。

理论:城市化分为两个阶段:首先是农村人口往城市集中,这阶段城市房价将不断上涨,第二阶段是城市中心开始不堪重负,城市中心的人口开始往城市的郊区移动,私家汽车将随着暴增,这阶段城市中心的房价继续上涨,而城市郊区的房价上涨地更快。

美、日、韩的城市化历程:

美国:1840年开始城市化,1940 年城市化率达到56.5%,城市人口超过农村人口,完成第一阶段。1970 年,城市化率达到了73.6%,城市郊区人口超过城区人口,完成第二阶段。

日本:

1860年明治维新开始,一战前的1908年,日本城市化率为18%,二战后日本迎来黄金10年,1955年城市化率达到56%,完成第一阶段。1970年城市化率超过70%。

韩国:

从1960年开始快速城市化,1980年城市化率升到57%,完成第一阶段。1990,韩国城市化率达到74%,基本完成城市化。

中国:

1978年改革开放后开始快速城市化,2010年城市化率接近50%,基本完成第一阶段,正在向第二阶段迈进。

分析:

一、中国目前的城市化率40%多,接近50%的样子,基本完成第一阶段。

二、中国开始进入第二阶段城市化,意味着中国的城市房价仍将上升,其中北、上、广、深四大城市的郊区房价上升速度超过城区。

三、城市化完成的标志是城市化率达到70%以上,而中国目前的城市化率速度为每年1%左右,最保守的估计是中国需要20年的时间完成城市化,考虑到中国超常规的速度,最乐观的估计中国也需要10年才能完成城市化。

四、在第二阶段城市化的过程中,房价必将继续上涨,这点从美、日、韩的发展历史可以清楚地看到。

五、在完成城市化后(10~20年以后),中国房价进入平稳阶段,持续上升态势结束,开始有所下滑,经过一段时间的拉锯,最终达到一个房价的平衡点。

 

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